Юристы рассказали, какие законы изменят рынок недвижимости в 2025 году
законодательстве в сфере недвижимости и ЖКУ, которые вступят в силу в 2025 году, довольно много. В частности, гражданам России придется заняться приведением в порядок заброшенных дачных участков, столкнуться с прогрессивным налогом с продажи недвижимости, а подарить квартиру можно будет только через нотариуса. Сайт “РИА Недвижимость” собрал самые значимые нововведения и выяснил, как они работают и на кого повлияют больше всего.
С 1 января 2025 года вступают в силу нормы закона, который значительно уменьшит количество земельных споров между их владельцами. С этой даты “Роскадастр” наделяется полномочиями по выполнению комплексных кадастровых работ за счет средств федерального бюджета и их классификации по федеральному, региональному и местному значению.
Глава комитета Госдумы по вопросам собственности, земельным и имущественным отношениям, член наблюдательного совета ППК “Роскадастр” Сергей Гаврилов (КПРФ) пояснил, что государство берет на себя заботу об уточнении границ земельных участков, этим будет заниматься “Роскадастр”, имеющий филиалы во всех регионах РФ.
Все работы будут проводиться бесплатно для граждан и финансироваться за счет федерального бюджета. В их перечень входит:
Этот закон станет важным шагом в защите имущественных прав граждан, избавит их от лишних расходов и поможет систематизировать сферу учета недвижимости.
Кстати, с 1 января вступает в силу еще один закон о предоставлении государственных услуг в сфере земельных отношений с использованием федеральной государственной географической информационной системы.
Он дает гражданам и бизнесу возможность подготовить в электронной форме документы, необходимые для образования земельных участков (в частности, схему его расположения) с помощью цифрового сервиса “Земля просто”.
Весной владельцам заброшенных дач и земельных участков в России придется все-таки открыть дачный сезон, если они не хотят в принципе остаться без собственности. Дело в том, что с 1 марта 2025 года вступит в силу закон об изъятии неиспользуемых земель.
“Новый закон – это способ упорядочить использование земельных ресурсов, чтобы не возникало стихийных свалок и очагов борщевика. Основная цель закона – вовлечь в оборот заброшенные участки и стимулировать эффективнее использовать их”, – объяснил РИА Новости председатель комитета Госдумы по вопросам собственности, земельным и имущественным отношениям Сергей Гаврилов.
По словам Гаврилова, достаточно периодически проводить базовое благоустройство: косить траву, убирать мусор на территории, поддерживать в порядке постройки. Также можно установить или поменять забор или заложить фундамент будущего дома.
С 1 января упрощается порядок освобождения от НДФЛ доходов при продаже земельных участков.
Напомним, что собственники освобождаются от НДФЛ при продаже недвижимости, если она находилась в их собственности не менее пяти либо трех (при наследовании, дарении, приватизации) лет. Срок владения недвижимостью исчисляется с момента госрегистрации прав на нее.
Однако с нового года в данный период включат время нахождения в собственности исходных земель. Такой порядок будет применяться в отношении участков, которые предназначены для ИЖС, ЛПХ, размещения гаражей, а также ведения садоводства или огородничества для собственных нужд.
Старший партнер “Ляпунов, Терехин и партнеры” Филипп Терехин уверен, что такой порядок значительно упростит жизнь владельцам земли, особенно в случае раздела участков.
Он рассматривает на примере, как это будет работать:
Кстати, этот закон работает не только в отношении разделенных участков. Как замечает старший юрист практики корпоративного права и договорных отношений МГКА бюро адвокатов “Де-юре” Марина Частикина, если два участка были сначала приобретены, а потом объединены в один, то минимальный срок владения новым участком рассчитывается с даты приобретения последнего из исходных.
С 1 марта 2025 года вступает в силу закон о строительстве индивидуальных жилых домов по договорам строительного подряда с использованием эскроу-счетов (Федеральный закон от 22.07.2024 N 186-ФЗ).
Закон регулирует отношения, связанные со строительством юридическими лицами или индивидуальными предпринимателями жилых домов на личных земельных участках граждан, либо предоставленных им в аренду или безвозмездное пользование.
В соответствии с договором строительного подряда деньги могут размещаться заказчиком на эскроу-счете и будут перечислены подрядчику уже после госрегистрации права собственности заказчика на жилой дом.
Причем для юрлиц и ИП применяются требования, только при выполнении которых они имеют право заключить с гражданином договор строительного подряда. Так, юрлицо или ИП, планирующее строить дома с использованием типовой проектной документации или домокомплектов, получит право подписать договор при условии размещения информации о данной документации или домокомплектах в единой инфосистеме жилищного строительства.
Закон позволит повысить доступность индивидуального жилья, а также поспособствует прозрачности рынка ИЖС и снизит риски участников строительства.
С 2025 года налог с продажи недвижимости будут считать по прогрессивной шкале. Как уточняется в материалах Минфина, действующая ставка налогообложения при продаже недвижимости останется на уровне 13% до суммы объекта в 2,4 миллиона рублей, со всего, что свыше нее, возьмут уже 15%.
При этом освобождение от уплаты налога для продавцов, владевших жильем более пяти лет (или трех лет в некоторых случаях), сохраняется.
Грядущее повышение налогов, по словам управляющего директора “Метриума” Руслана Сырцова, сильнее всего затронет рынки недвижимости Москвы и области, Санкт-Петербурга и Сочи.
В большей же степени такие изменения коснутся инвестквартир, где инвесторы не готовы замораживать оборотные средства на долгий период и заинтересованы в срочной продаже, заметил ведущий аналитик риелторской компании “Этажи” Александр Иванов.
C 2025 года изменится налогообложение дорогостоящих объектов недвижимости и земельных участков (Федеральный закон от 12.07.2024 №176-ФЗ). Так, для объектов недвижимости, стоимость которых превышает 300 миллионов рублей, предельные значения налоговых ставок повышаются с 2% до 2,5%, указывается на сайте Федеральной налоговой службы.
А для земельных участков предельные ставки повышаются с 0,3% до 1,5%. Это касается участков:
C 1 января 2025 года в соответствии с тем же 176-ФЗ повышается размер ряда госпошлин, в том числе за регистрацию прав и сделок с дорогой недвижимостью.
Так, фиксированные размеры госпошлин увеличиваются вдвое для физлиц (до 4 тысяч рублей) и организаций (до 44 тысяч рублей) при сделках с недвижимостью, кадастровая стоимость которой не определена или не выше 20 миллионов и 22 миллионов рублей соответственно.
Если же стоимость недвижимости превышает указанные значения, то пошлина составит:
Пошлина за государственный кадастровый учет созданных (образованных) объектов недвижимости устанавливается для физлиц в размере 2 тысяч рублей, для организаций – 22 тысяч рублей; за изменение сведений об объекте недвижимости – в размере 1 тысячи рублей и 2 тысяч рублей соответственно.
А если одновременно с таким учетом осуществляется и госрегистрация прав на созданные (образованные) объекты недвижимости, стоимость которых не определена или не выше 20 миллионов рублей для физлиц и 22 миллионов рублей для организаций, то пошлина для них составит 6 тысяч рублей и 66 тысяч рублей соответственно. В случае превышения этой стоимости будут браться пошлины для сделок с такой дорогой недвижимостью, увеличенные на 2 тысячи рублей для физлиц и на 22 тысячи рублей для организаций.
С 1 марта 2025 года меняется порядок расчета платы за коммунальные услуги, а точнее за отопление (Постановление Правительства Российской Федерации от 29.08.2024 №1176 “О внесении изменений в некоторые акты Правительства Российской Федерации”).
По словам руководителя направления правового сопровождения споров в сфере ЖКХ и управления недвижимостью “Яковлев и Партнеры” Сергея Сергеева, это не должно никак отразиться на расчетах.
С 1 апреля 2025 года заработает важный механизм для защиты граждан от чрезмерной кредитной нагрузки. С этих пор Банк России сможет устанавливать макропруденциальные лимиты в ипотеке и автозаймах. Это поможет снизить закредитованность заемщиков и предотвратить накопление рисков кредитными и микрофинансовыми организациями (МФО) за счет ограничения возможности предоставления рискованных ипотечных кредитов (займов).
“Наделение Банка России правом устанавливать такие лимиты становится важным инструментом, который позволяет поддерживать стабильность финансового сектора, защищает экономику от потенциальных кризисов и способствует устойчивому развитию кредитного рынка” – пояснил член комитета Госдумы по бюджету и налогам Никита Чаплин (“Единая Россия”).
По его словам, лимиты помогают ограничить выдачу кредитов определенного типа, тем самым снижая вероятность образования так называемых пузырей на рынке недвижимости и автокредитования. “Они также способствуют более ответственному подходу заемщиков к своему финансовому положению, стимулируя осознанное принятие решений при оформлении крупных ссуд. Для финансовых институтов это уменьшает риск невозвратов и ухудшения качества активов на их балансе”, – подчеркнул парламентарий.
Сразу после новогодних каникул вступит в силу закон, по которому все договоры дарения недвижимости в обязательном порядке должны удостоверяться нотариусами.
В Федеральной нотариальной палате России напомнили, что до вступления закона в силу договоры дарения, в том числе между людьми, не связанными родственными узами, могли заключаться без участия нотариуса за исключением случаев, когда нотариальное удостоверение обязательно. Например, если человек дарит не весь объект недвижимости, например квартиру, а только долю в ней.
Таким образом, и родственники, и не связанные родственными узами люди будут заключать договор дарения недвижимости только через нотариуса.
В целом договоры дарения в простой письменной форме, то есть без удостоверения нотариусом, часто становились основой для мошеннических схем и просто бытового обмана. Дарители часто могут не понимать всех последствий такой сделки, заблуждаются или находятся под давлением. А когда неожиданно для себя теряют крышу над головой, вынуждены отстаивать свои права в суде. Процесс может затянуться на годы и далеко не всегда приводит к нужному результату.
В ФНП уверяют, что обязательное участие нотариуса в сделках с дарением повысит их безопасность, так как нотариус осуществляет широкий комплекс проверок, обязательно выясняет реальную волю дарителя и помогает сторонам во всем разобраться, а также обращает внимание на то, может ли даритель в принципе совершать сделки.
Также с конца ноября нотариусы обязаны будут извещать наследников о долгах наследодателя. Наследники смогут узнать у нотариуса о долгах наследодателя, отображенных в бюро кредитных историй (БКИ). В частности, там будет содержаться информация о взыскании с должников платы за ЖКХ или алиментов по вступившим в силу и не исполненным в течение десяти дней решениям суда. Однако там не учитываются обязательства перед партнерами по бизнесу и физическими лицами, обратили внимание в ФНП.
С 1 марта 2025 года собственники квартир в многоквартирном доме (МКД) смогут голосовать по вопросам повестки дня общего собрания через портал “Госуслуги”, а также направлять предложения по ней в электронной форме.
Как пояснил первый зампредседателя комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Владимир Кошелев, голосование в электронной форме упрощает процесс проведения общих собраний жильцов, обеспечивает мобильность, безопасность и прозрачность голосования, препятствует злоупотреблениям и позволяет существенно повысить процент проведенных легитимных собраний.
Участникам долевого строительства есть о чем беспокоиться в следующем году: с 1 января минимальный гарантийный срок на отделочные работы в новостройках сократится с трех лет до одного года.
А с 1 марта новые поправки разрешают вносить в договор о долевом строительстве (ДДУ) условие о соответствии отделки стандарту застройщика, отменяя необходимость соблюдать требования техрегламентов, тогда как ранее застройщик обязан был передавать дольщику объект, качество которого соответствовало этим самым требованиям. Впрочем, требования к отделке не могут быть ниже минимума, установленного Минстроем.
Помимо этого, вводится верхний предел компенсаций за строительные недостатки: теперь сумма, которую можно взыскать с застройщика (при несоответствии стандарту при установке оконных и дверных блоков, сантехнического оборудования) ограничивается 3% от ДДУ.
Данная инициатива, по словам партнера “Пепеляев Групп” Натальи Стениной, направлена на снижение финансовой нагрузки на застройщиков, оказание им экономической поддержки в непростые времена.
Но основным мотивом этих изменений является попытка борьбы с так называемым “потребительским экстремизмом” – ситуациями, когда покупатели используют незначительные дефекты в отделке для получения необоснованной компенсации, уверен управляющий партнер ProLex Константин Лушников.
Что касается судебных разбирательств, то эффект, по словам Лушникова, может быть двояким. С одной стороны, четкое установление стандартов и ограничение компенсаций может уменьшить количество конфликтов, связанных с незначительными недостатками. С другой стороны, если стандарты будут недостаточно прозрачными или объективными, дольщики могут чувствовать себя ущемленными, что приведет к росту числа исков.
С 1 сентября 2025 году покупатели жилья смогут видеть в выписке из ЕГРН на приобретаемый объект информацию о членах семьи бывшего собственника приватизированного жилья, если они имеют право пользования жильем и не желают из него выселяться.
Узнать о таких вынужденных соседях до покупки жилья в настоящее время достаточно проблематично, в связи с чем судебная практика полна споров по искам новых собственников о выселении и снятии нежелательных жильцов с регистрационного учета.
Отражение сведений в ЕГРН, по словам Руссковой, должно упростить процесс определения добросовестности приобретателя с точки зрения уменьшения цены или расторжения договора купли-продажи, ведь если сведения о таких лицах есть в реестре, то покупатель о них мог и должен был знать, а значит согласился на приобретение недвижимости с имеющимися обременениями. Будут ли суды так же однозначно трактовать презумпцию незнания покупателя при отсутствии сведений в ЕГРН, говорить пока рано.
Особое внимание собеседница агентства обращает на то, что в результате данных изменений получает официальное закрепление в государственном реестре статус лиц, которые не являются собственниками, но имеют право на проживание в помещении независимо от смены собственника, тем самым представляя собой существенное обременение объекта недвижимости.
При этом отражение сведений о членах семьи прошлого собственника в ЕГРН не закрепляет за новым собственником права принудительного выселения жильцов из приобретенного объекта недвижимости, поскольку их право на проживание установлено в силу закона, добавляет она.
*по информации “ΡИΑ Новости”
